賃貸で身内が死亡した場合には保証人に損害賠償費用が請求される

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損害賠償費用トラブルを回避するために

賃貸で身内が死亡した場合には損害賠償請求される可能性が高い

 

高齢化が進み、賃貸しているマンションやアパートで亡くなる人がますます増える現代ですが、賃貸マンション・アパートにおいて、賃貸人が死亡した場合の損害賠償に関する懸念も増えています。

 

死亡には、主に、病気や老衰による死亡、自殺、殺人と分類することができますが、どの原因による死亡であれ、マンションやアパートに原状回復を必要とする損害があった場合には、相続人や保証人は、その損害賠償を請求されることとなります

 

事故物件という言葉がありますが、これには物件の構造や内部に欠陥(瑕疵)がある事故物件と、自殺した人がいる物件であることや、近隣に一般的に嫌悪される施設があるなどといった理由による心理的瑕疵による事故物件があります。

 

つまり、自殺、自然死、他殺などにより事故物件となった場合、物件そのものへの瑕疵というよりは、心理的瑕疵による被害への損害賠償が請求されることになるのです。

 

損害賠償請求は全ての死亡に対して行われる訳ではない

 

心理的瑕疵については、家を借りる人に対し告知する義務があると法律で定められています。しかし、具体的に、どういった場合に告知しなければならないか、という規定がないため、現状では、慣行としてだいたいこういう場合には、告知するといった習慣的な告知の方法か、家を仲介している紹介者の判断にまかされている所が多いのです。

 

もちろん、マンションやアパートを所有しているオーナーが、故意に事故物件であったことを伝えなかった場合には、瑕疵担保責任を問われることになりますし、場合によっては、賃貸人が契約を解除の上、損害賠償を求めるといったことにもなります。

 

しかし、例えば、前に住んでいた人が老衰で亡くなった方の場合に、これは事故物件といえるのでしょうか。

 

日本では、病院で亡くなるケースが多く、あまり、自宅で亡くなる人を見ることがありませんが、「自然死」は、その名の通り、自然なことであり、必ず、誰にでも訪れることです。

 

もちろん、発見がかなり遅れたことにより、部屋の中がとても汚れてしまった、などといったケースでは、オーナーが原状回復をするために、床の張り替え、壁のリフォームなど、全てを行う必要があり、百万円以上の金額を請求されるといったケースもありますが、しかし、自然死において、損害賠償が請求される、または、事故物件として扱われるというのは、絶対のケースではありません

 

自殺や他殺といった、他者から見て明らかに心理的瑕疵が発生すると分かる場合には、損害賠償が発生しますし、告知義務も発生しますが、それ以外の場合には、告知義務も、損害賠償請求も、義務ではなく、物件は事故物件とはなりません。

 

義務ではないが、借りる人が気にするかもしれないから、と前入居者が死んでいることを伝えるオーナーがいて、そのために、損害賠償を請求するといったことはありますが、支払い義務があるということにはなりません

 

しかしこれは、逆に言えば、自然死でなければ損害賠償請求があるのは当然のこと、とも考えられます。

 

オーナーの中には、リフォーム費用から、今後5年間の賃料などを含め、次々と請求を行い、700万円という高額な金額を遺族に払わせたといったケースもありますが、ここまでくると、これは、オーナー側に問題があり、裁判により公平な判断を求めるべきケースといえます。

 

損害賠償請求の金額が不当な場合には専門家を間に立てよう

 

自殺や他殺で身内を亡くした場合、心に大きな傷を負ってしまいます。冷静な判断を失い、損害賠償請求に対応する余裕もなく、言われるままに払ってしまい、はっと気づくと、法外な値段を払った後だったというケースがあります。

 

一度払ってしまったお金を取り戻すというのは、とても難しいことです。弁護士を立てて、裁判を起こす気力とお金があるのなら、そこまでするでしょうが、結局は泣き寝入りとなってしまうことがほとんどです。

 

しかし、そもそも損害賠償は払わなければならないのでしょうか。

 

場合によっては、損害賠償を払う必要はありません。損害賠償を請求された方が、相続人である場合には、「相続放棄」をすることで、損害賠償責任を負う必要がなくなるからです

 

ただ、保証人である場合は別です。もしも、連帯保証人になっている場合には、契約者と同等の責任を負いますので、損害賠償をする必要があり、原状回復にかかった費用と、今後、事故物件として扱われる間にかかる割引分の家賃の請求を支払うことになります。

 

注意したいのは、あくまで、原状回復の費用と、割引分の家賃以外は払う必要はないということです。ここぞとばかりに、法外な金額を請求するオーナーに当たってしまった場合には、ためらわずに、行政書士や弁護士に相談しましょう。

 

払ってしまってからでは、取り戻すことは簡単ではありません。

 

しかし、それが、現状に見合った額である場合には、逆に、しっかりと支払わなくてはなりません。請求書の金額をしっかりと精査し、何にいくらかかったのかを確認してから支払うようにしましょう。

 

不動産を経営しているオーナーにとっては、当然保障してもらうべき金額でもあるので、払われなかった場合、オーナーが、損をこうむることになるのです。

 

損害賠償額の明確な基準はない

 

損害賠償の額については、住んでいる物件の構造や種類、築年数によっても変わってきます。今では、事故物件が広く知れ渡るようになり、嫌悪されるばかりではなく、入居者がすぐに決まることもあるため、割引家賃の金額も変わってきています。

 

元々、古くなっていた物件を新しくリフォームする場合には、かかる費用の何割かはオーナーが負担しなければならないはずですが、全ての費用を請求してくるオーナーもいますので、これには気を付けなければなりません。

 

費用について、どうしても納得いかない場合、たとえば、500万円もの損害賠償を請求されたという場合で、かつ、相続放棄できる立場にない、つまり、保障人になっているといった場合には、これは、行政書士を通して話合いをしてもらう、または、弁護士を立てて裁判を行う必要がでてきます。

 

裁判になると、和解か判決により最終的な費用が決定されることになりますが、これまでの判例を元に結果が出るケースがほとんどだと思われます。

 

しかし、自殺や他殺が賃貸物件で起こる可能性は古くからあるにも関わらず、なぜ、はっきりとした規定がなされていないのでしょうか。

 

オーナーにとっても損害賠償請求は大変なこと

 

人と、人との交渉になりますので、損害賠償請求については、オーナーが損をしているケースも多くあります。身内を亡くしたばかりの人にそこまで強く言えないと考えるオーナーもいますし、損害賠償請求はしたけれど、相続放棄をされたために回収できなかったということもあります。

 

保証人はいたけれど、保証人は亡くなっていたということもありますし、オーナーにとって、事故物件を抱えることは、大きなリスクなのです。

 

現在では、保障会社が保証人となり賃貸するケースも増えていますが、保障会社と契約をしている場合に降りる保険金額は、一般的には、原状回復費用を含めて、実費について、上限200万円~300万円を支払う契約になります。

 

つまり、これが、損害賠償請求費用の上限の目安になるということです。

 

アパートやマンションを経営しているオーナーにとって、部屋が埋まり、家賃をもらい続けることができるかは、とても重要なことです。

 

借りる側にとっても、貸す側にとっても、損害賠償請求費用の取り決めを予めしておくことができれば、借りたい人が借りやすく、貸したい人が貸しやすくなるのですが、話し合いが決まらなければ司法に頼るしかないのが現状です。

 

借りる時には保障会社を保証人になってもらうのがベスト

 

オーナーにとっても、賃貸人にとっても、支払う金額が明確な方が助かりますし、保障会社にお金を支払っていれば、損害賠償請求費用を相続人が払う必要もなくなります

 

しかし、現状、保障会社を立てず、家族や関係者が保証人となり、家を借りているという人も多いでしょう。そうした場合には、今から保障会社に切り替えるか、保障してくれる保険に入るといった方法も考えながら、しかし、もし、費用をめぐるトラブルに巻き込まれた場合には、一人で悩まず、周りに相談し、行政書士や弁護士に相談するようにしましょう。

 

自殺も、他殺も、予見できるものではありません。もしも、には、前もって備えるしか方法はありませんので、気になったら早めに対応しておきましょう。

 

こちらは、具体的な例や対応についてを記載している、行政書士のサイトへのリンクを貼っておきます。

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