土地を購入して家を建てる前に用途地域と防災関連情報はチェックしよう

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土地を、家を買う前に知っておきたい用途地域と防災情報

 

災害リスクや夜の様子を確認してから土地を選ぼう

賃貸の際にも、マンション・分譲住宅の購入にも、そして、土地を購入して家を建てようとしている方は特に、土地や周辺地域の情報をしっかり集める必要があります。

自分の購入しようとしている土地がどんな土地なのか、何を基準に調べれば良いのかを見ていきましょう。

 

一般的なチェックポイント

● 交通の便や、公共施設、商業施設へのアクセスが良い場所
● コストパフォーマンスの良い土地
● 治安が良い土地
● 緑が多い
● 地盤が強い。災害リスクが低い
● 道路が広い

 

しかし、条件のほとんどを、土地を見るだけ、または地図で確認しただけで知るというのは難しいことです。

 

今では、Google Earthなどで、地図の確認を行い、交通ルートを確認することや、土地の高低差を知ること、また、衛星写真による近隣の状況を確かめることが可能になりましたが、国や自治体が調査を行い公開している情報にしかない地域の情報もあります。

 

国や自治体が提供している資料からでなければ分からない、災害に関する情報や、地域の情報、都市計画に関する情報については、時には人生を左右することになるかも知れない重大な情報であることもあります。

 

特に、災害に強い土地かどうかや、今後どんな建物が建設されやすい土地なのか、また、該当の土地が過去には何に使われていたか(工場があった土地などは、年数を経ていても、化学物質等により土地が汚染されている場合もあります)を確認することは、安全と安心につながります。必ず取得しましょう。

 

用途地域を知る事でこれからの土地の開発傾向が見えてくる

 

都市計画や建築基準法により、土地の利用方法には制限があります。

 

今暮らしている地域にも、住宅ばかりの場所や、マンションが多く建つ地域、商業施設が並んでいる場所、工場が並ぶ地域など、その地区によって建っている建物が違うと思います。

 

市街化区域と呼ばれる、都市部の大半を占める地域では、市街化を図ることを目的に、用途地域が定められています。

 

普通、土地を購入する場合には、市街化区域で購入される場合が多いと思います。

(※)家族・または六等親以内の親族であれば購入することができる市街化調整区域の土地については、購入の仕方が異なってきます。

 

市街化区域の用途は住宅・商業・工業の用途に分かれている

 

市街化区域に定められている用途地域ですが、用途地域には主に、住宅用、商業用、工業用があります。

 

例えば、商業や工業用の地域には、風俗店舗やパチンコ店、化学物質を扱う工業施設ができる可能性があるので、そうした地域は住居としては向いていないということになります。

 

住宅は、住宅系の用途地域にしか建てられないかというと、そうではなく、住宅は工業専用地域を除く全ての用途地域に建てることができます

 

 

そうなると、自分が購入しようとしている土地がどんな地域に当たるのかを理解しなくては、土地そのものが安全かどうかも分からなくなります。

 

住宅建設に向いている地域

用途地区の名称
第一種低層住居専用地域 → 閑静な住宅街
第二種低層住居専用地域 → コンビニなどの小さい店舗は建てられる
第一種中高層住居専用地域 → 3階建て以上の中高層マンションがある地域
第二種中高層住居専用地域 → マンションや大きめの事務所がある地域

 

その他の用途地区

 

第一種住居地域

住居と中規模店舗(スーパー・ホテルなど)がある地域。

ボーリング場などがあることも

 

ここから下は、パチンコ店や工場が建設できる地域です。住宅には向かない地域と言えます。

 

第二種住居地域 → 店舗や事務所が多い地域 パチンコ・カラオケ店舗もある

準住居地域 → 幹線道路沿いの地域

 

近隣商業地域 → 商店街など

商業地域 → 都心部の繁華街やオフィスビル街

 

準工業地域 → 町工場など

工業地域 → 工場地域

工業専用地域 → 港のコンビナートなど

 

用途地域は、インターネットで検索できる地域が増えています。インターネットで自治体のサイトを確認しましょう。
インターネットで確認できない場合は、市役所などの自治体窓口で調べられます。

インターネットの地図情報にある、都市計画情報で確認できると思います。

例:さいたま市横浜市千葉市

 

ハザードチェック

用途地域について確認したら、そのまま自治体の際とでハザードチェックを行ってください。土地の災害に関する情報が確認できます。

 

土地が低い場合に、台風や大雨により床下浸水しやすい地域があります。ニュースなどで見かけることもあると思いますが、そうした報道はされていなくても、実は頻繁に起こっている場所があります。

 

特に、未曾有の災害が増えてきている今、過去には経験したことのないレベルの災害はいつ起こってもおかしくありません。

 

ハザードマップで備えるべき災害を知る

 

土地を購入し、家を建てるというのは大きなお金がかかる買いものです。

気候が変わってきていることもあり、今まではそうでもなかった場所が災害地区になることもあります。ハザードマップを事前に見ておけば、水害や土砂災害などの可能性を事前に知り、購入する土地を変更することや、床の位置を高くして家を建てるなどの対策が取れます。

 

未曾有の災害が次々と起こるようになっている現在、ハザードマップを確認して、

事前に備えることが大切です。

 

国土交通省のハザードマップはこちら

 

ハザードマップを開いたら、このような画面が出てきます。

 

 

ハザードマップ 

 

このような画面が出ますので、地図を見るを選ぶか、場所を入力して検索します。

 

例えば、東京都千代田区の、洪水の情報を確認するには、このように画面を見ます。

 

洪水 ハザードマップ

 

黄色の危険マークを、調べたい場所に置くと、その地区の災害情報を見ることができます。

 

災害情報がない場合は?

 

場所によっては、ハザードマップが真っ白で、情報がないこともあります。

調査されていない地区や、市のハザードマップしかない場所もあります。

自治体のハザードマップを見る、のボタンがあるので、それをクリックして、自治体のハザードマップを見ることもできます。

 

自治体が公表している防災関連の地図については必ずチェックしましょう。埋め立て地などの場合には液状化の可能性などもあります。

 

確認が必要な地図

  •  土砂災害警戒区域
  •  土砂災害特別警戒区域
  •  延焼リスク
  •  避難困難リスク(大規模地震で倒壊する恐れの高い建物により避難経路がふさがれた場合を想定した地図)
  •  洪水ハザードマップ(!要確認)
  •  液状化危険度分布図(!要確認)(土地が埋立地などの場合、地盤がかなりゆるい場合があります)
  •  浸水防災マップ(下水道の場所によっては、浸水し易い場合も)

 

全国のハザードマップはここから検索

 

 

土地を購入する場合のその他の確認事項

 

登記簿の確認で過去の利用履歴をチェックする

土地を購入する場合には、上記の内容を確認し、土地の場所を決定したら、登記簿を確認します。

 

該当の場所が、過去に工場として使われていた履歴などがある場合には、必ず売主側に地歴調査と土壌汚染の調査を行ってもらうことをおすすめします。

 

購入してから土壌汚染の問題が出てきた場合には、その後瑕疵担保責任を問い、売主との間の契約を無効にするか、賠償するかといったやり取りが生じ、手間もお金もかかってきます。

 

購入する前に、その土地に汚染がないか、廃棄物が埋められていないかなどを確認するようにしましょう。

 

登記簿については、法務局、およびインターネットによる登記情報提供サービスより取得できます。

 

登記情報提供サービス

 

地盤調査を事前に行う

土地を購入する場合には、地盤調査についても必ず行うようにしましょう。

 

宅地造成され、盛り土による土でできている場合、地盤がゆるく、家が傾く、沈むといったことが起こる可能性があります。

 

土壌の確認については、家を建てる前でないと意味がありません。

土地を購入する前にできることはしっかり行い、建設できそうもない場所の場合は、別の土地を探すようにしましょう。

 

路線価の確認で土地の価格が適正かを確かめよう

 

実際に購入する土地の相場を知るために、価格の基準となる路線価格を参考にします。

 

路線価格は、市場で取引される額の7~80%の価格であることが多いです。

 

ただし、実際の土地の価格は問い合わせて見ない限り分からないので、路線価はあくまで目安にして、気になる土地の価格は問い合わせるようにしましょう。

 

路線価の確認はこちら

 

土地の購入ポイントについてまとめ

 

チェックポイント

☑ 地盤が丈夫な土地

☑ 地質調査で問題がない

☑ 災害に強い土地(ハザードマップで確認)

☑ 周囲の環境にめぐまれている

☑ 土地の境界線がはっきりしている(登記簿と、実際の土地を比べる)

☑ 道路に接している。

☑ 目の前の道路に消火栓が置かれていない(消火栓がある場合、車庫を作れません)

☑ 土地の形がはっきりしている(いびつな土地は、建設も難しく、売買も困難です)

☑ 抵当権がついている土地ではない(抵当権がある場合、消滅するまで絶対に購入してはいけません)

☑ 方角に問題がない(土地を見る際には、方位磁石で建設する家をイメージします)

☑ 定められている建ぺい率と容積率の範囲内で家を建てられるか確認した

☑ 自治体の補助制度やルールの確認をした

 

家や土地の購入ほどの大きな買いものは徹底的に情報を集めよう

用途地区を知ることで、賃貸の際には、周辺環境の確認が可能になり、マンションや戸建ての購入の際には住環境の今後の変化の予測ができるようになります。

 

また、ハザードマップを確認することは、自分の命を守ることに直結します。

 

面倒に感じる部分もあるとは思いますが、自分と家族のためにも手間を惜しまずにご自身で確認されることをおすすめします。

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